공급 속도 낸다는 이 대통령…1기 신도시 재건축은?

이재명 대통령이 새로운 신도시 계획을 수립하기보다는 현재 추진 중인 신도시 계획에 속도를 내겠다고 했어요. 추가적인 신도시 개발은 수도권 집중화 현상을 심화할 수 있다면서 "목마르다고 소금물을 계속 마시는 것"이라고 비유한 이 대통령인데요.

현재 조성 중인 3기 신도시 사업 촉진 외에도 최근 주춤한 1기 신도시 재건축을 가속할 수 있다는 예상이 나와요. 분당에는 이 대통령 소유 아파트도 있죠.

부동산R114에 따르면 1기 신도시(평촌·산본·분당·일산·중동)에서 30년이 넘은 아파트 비율은 86.5%에요. 노후한 아파트를 재건축하기 위해 지난해 4월 전 정부는 노후계획도시특별법을 시행하고 1기 신도시 5곳에서 총 13개 단지(3만5897가구)를 재건축 선도지구로 선정했어요. 

최근에는 성남 분당과 고양 일산의 정비기본계획이 승인되는 등 도시 단위의 통합 재건축을 가능하게 할 제도적 기반은 마련됐어요. 다만 여러 개별 단지를 하나로 묶다 보니 주민 갈등도 만만치 않아요.

1기 신도시 재건축을 통해 공급을 늘리려면 분담금이나 이주대책 등 현실적인 문제가 있다는 게 전문가들의 목소리에요. ▷관련기사: [신도시 정비 챌린지]②5년 뒤 집들이 단지, 과연 있을까?(2024년 12월3일)

김지연 부동산R114 책임연구원은 "사업성이 양호하다고 여겨지는 지역인 평촌과 분당의 아파트 가격은 약 7개월간(2024년11월22일~2025년6월13일) 2.7%, 2.6% 올랐으나 산본과 일산은 1.4% 하락했다"면서 "재건축 사업 추진 기대감이 1기 신도시 내에서도 지역마다 다르다는 의미로 해석된다"고 설명했어요.

이어 "정비계획 승인만으로 사업 본궤도 진입을 기대하기는 어려운 현실"이라면서 "조만간 예정된 2차 선도지구 발표와 아울러 이주비를 포함한 이주 지원 방안을 구체화할 필요가 있다"고 짚었어요.

원전, 해체도 돈 됩니다…무려 '수백조'

현대건설은 최근 "국내 건설사 중 처음으로 미국 원전해체 사업에 참여해 핵심 역량을 축적했다"면서 "국내외 원전해체 분야 수주를 확대할 수 있을 것으로 기대한다"고 밝혔어요. 

특히 현대건설은 미국 인디안포인트 원전 해체 사업 참여 경험을 바탕으로 국내 1호 원전 해체 사업을 노리고 있어요. 지난달 26일 원자력안전위원회가 국내 첫 원자력 발전소인 고리 1호기의 해체를 승인했거든요. 

고리1호기의 해체 비용은 1조713억원으로 예상돼요. 고리1호기의 원전 해체 비용을 국내 원전 총 30기에 적용하면 국내 원전 해체 시장 규모만 약 30조원에 이를 것으로 분석돼요. 다만 업계에서는 원전 1기를 해체하는 비용에 대해 평균 8000억원으로 보고 있어요.

전 세계 원전 해체 시장에도 국내 건설사들이 뛰어들 것으로 예상돼요. 한국수력원자력에 따르면 지난달 30일 기준 전 세계에서 가동된 원전 416기 중 영구정지된 원전은 215기에요. 이 중에 해체를 마친 원전은 23기에요. 

통상적으로 원전의 가동 수명은 30년으로 봐요. 영구정지된 원전을 포함해 가동연수가 30년이 넘은 원전이 281기에 달하는 만큼 이들을 해체할 필요성이 나와요. 2023년 IAEA는 2050년까지 약 200개의 원자로가 본격적인 해체 절차에 돌입할 것으로 예상했고요. 

IAEA가 지난 2023년 발표한 '원자력 시설 해체 세계 현황'에 따르면 2020년 기준 원자력 발전소와 연구용원자로, 연료주기시설 해체 비용을 약 465억달러(62조원)로 추산했어요. 앞으로는 1743억달러(237조원)까지 늘어날 수 있다네요. 현대건설은 시장 규모가 500조까지도 확대할 것으로 내다봤어요.

회사채 수요예측 '0건' 받은 건설사

건설사들이 이처럼 새로운 사업을 찾아 나서고 있는 이유는 주택시장 침체로 경영 실적 개선에 어려움을 겪고 있어서예요. 미분양으로 미수금이 늘고 재무 부담이 커지자 차입금을 늘리려고 하지만 이마저도 쉽지 않은 상황이 있어요. 

시공능력평가 8위 롯데건설은 지난달 30일 1100억원의 회사채를 발행했어요. 앞서 지난달 23일 기관투자자를 대상으로 진행한 수요예측에서는 투자자들로부터 주문이 없었어요.

이후 추가 청약에 나서 기관투자자들로부터 200억원의 매수 주문을 받았어요. 나머지 900억원은 주관사 혹은 인수단에 포함된 증권사들이 인수했고요. 롯데건설은 조달한 자금을 지난 2일 만기일이 도래한 1300억원의 기존 대출금을 차환하는 데 사용했어요.

앞서 지난달 18일 롯데건설의 회사채 신용등급은 한국신용평가·한국기업평가·나이스신용평가로부터 회사채 신용등급이 'A+(부정적)'에서 'A(안정적)'으로 하향조정 되기도 했어요.▷관련기사: 롯데건설, 신용등급 하향에도 "영향 크지 않아"(6월19일)

한기평은 "롯데건설은 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 우발채무 관련 단기 유동성 리스크가 일정 수준 완화됐다"면서도 "원가상승에 따른 수익성 저하, 미수금 증가에 따른 재무부담 확대 등을 감안했을 때 단기간 내 재무구조가 2022년 하반기 이전으로 개선될 가능성은 제한적이라고 판단한다"고 밝혔어요.

롯데건설 외에도 동원건설산업(BBB0→BBB-)과 일성건설(BB+→BB)의 신용등급이 낮아졌어요. BS한양의 신용등급도 'BBB+(안정적)'이었으나 'BBB+(부정적)'으로 하향됐고요.

한기평은 "건설사들의 최근 공사원가 상승세 둔화로 추가적인 원가율 상승 가능성은 제한적일 것으로 예상한다"면서도 "지방을 중심으로 남아있는 미분양 물량들을 고려했을 때 대손 반영 가능성이 있다"고 설명했어요.